Większość sporów na budowie ma źródło w dokumentach, nie w robocie. Rozjechany zakres, ustna obietnica terminu, brak zapisu o karach. Ten tekst zbiera pytania, które warto zadać, zanim podpiszesz umowę.
Co sprawdzić przed pierwszym spotkaniem
Zacznij od rzeczy, które da się zweryfikować w piętnaście minut, bez rozmowy z wykonawcą.
- Wpis do CEIDG lub KRS oraz to, jak długo firma faktycznie działa
- Polisa OC i jej suma gwarancyjna, nie sam fakt posiadania
- Realizacje tego samego typu, co Twoja inwestycja
- Referencje z ostatnich dwunastu miesięcy
Najwięcej powie budowa prowadzona w tej chwili. Poproś o adres i podjedź. Porządek na placu, zabezpieczone materiały i oznakowanie mówią o firmie więcej niż album zdjęć.
Kosztorys, który da się porównać
Trzy oferty są warte porównania tylko wtedy, gdy opisują ten sam zakres. Wyślij wszystkim wykonawcom identyczny projekt i identyczny opis standardu.
Zwróć uwagę na formę rozliczenia. Ryczałt to jedna cena za cały zakres, ryzyko wzrostu kosztów leży po stronie wykonawcy. Kosztorys powykonawczy rozlicza faktycznie wykonane roboty, więc kwota końcowa jest znana dopiero po odbiorze.
Pozycje opisane jako „do uzgodnienia” albo „wg potrzeb” to miejsca, w których cena urośnie. Każ je wycenić przed podpisaniem.
Zapisy, które chronią inwestora
Dobra umowa o roboty budowlane odpowiada na pytania, których nikt nie chce zadawać na starcie.
- Harmonogram z etapami i płatnością dopiero po odbiorze etapu
- Kary umowne za zwłokę, działające w obie strony
- Warunki zmiany ceny, najlepiej wyłącznie pisemnym aneksem
- Zakres gwarancji obok ustawowej rękojmi, która dla budynku wynosi 5 lat
- Imię i nazwisko kierownika budowy wraz z numerem uprawnień
Zapisz też tryb odbioru robót zanikających, czyli takich, których później nie widać. Izolacja fundamentów albo zbrojenie stropu muszą zostać sprawdzone przed zakryciem.
Sygnały ostrzegawcze
Kilka rzeczy powinno wstrzymać podpisanie umowy niezależnie od tego, jak dobre wrażenie robi wykonawca.
Wysoka zaliczka płatna z góry, zanim cokolwiek pojawi się na budowie. Umowa na jedną stronę bez harmonogramu i bez zakresu. Cena wyraźnie odstająca w dół od pozostałych ofert, bo zwykle oznacza pominięty zakres albo aneks za trzy miesiące.
Ostrożnie też z niechęcią do inspektora nadzoru po stronie inwestora. Wykonawca, który pracuje rzetelnie, nie ma powodu, żeby się kontroli obawiać.
