Pierwsze pytanie na wizji lokalnej brzmi zawsze tak samo: ile to będzie kosztowało. Odpowiedź zależy od etapu, na którym chcesz skończyć, i od tego, co zastaniemy na działce. Poniżej stawki, którymi liczymy dziś kosztorysy na Dolnym Śląsku.
Z czego składa się koszt budowy
Budowę dzielimy na trzy progi rozliczeniowe. Stan surowy zamknięty pochłania mniej więcej 40% całego budżetu. Pozostałe 60% to instalacje, elewacja i wykończenie wnętrz.
To rozbicie zaskakuje wielu inwestorów. Ściany i dach stoją, budynek wygląda na gotowy, a wydana jest dopiero niecała połowa pieniędzy.
| Etap | Koszt 1 m² | Dom 120 m² |
|---|---|---|
| Stan surowy zamknięty | 3800–4500 zł | 456–540 tys. zł |
| Stan deweloperski | 5000–6500 zł | 600–780 tys. zł |
| Pod klucz, standard średni | 7000–9000 zł | 840 tys.–1,1 mln zł |
Stawki obejmują materiał i robociznę. Nie zawierają działki, projektu, przyłączy ani zagospodarowania terenu.
Ile kosztuje stan surowy zamknięty
Na tym etapie powstają fundamenty, ściany, stropy, konstrukcja dachu z pokryciem oraz stolarka zewnętrzna. Budynek da się zamknąć na klucz i ogrzać prowizorycznie.
Proporcja materiału do robocizny wypada mniej więcej po połowie. Przy domu parterowym o prostej bryle koszt schodzi w dolne widełki. Skomplikowany dach, lukarny i duże przeszklenia podnoszą go szybciej, niż wynikałoby to z metrażu.
Co dokłada wykończenie
Droga od stanu surowego do deweloperskiego to przede wszystkim instalacje i elewacja. W praktyce wygląda to tak:
- Instalacja elektryczna, wodno-kanalizacyjna i grzewcza
- Docieplenie i elewacja
- Tynki wewnętrzne i wylewki
- Parapety, schody, biały montaż
Ostatni odcinek, czyli wykończenie pod klucz, jest najbardziej rozstrzelony cenowo. Ta sama powierzchnia potrafi kosztować dwa razy więcej, jeśli zmienisz standard płytek i drzwi wewnętrznych.
Cztery pozycje, które wywracają budżet
Warunki gruntowe. Nasyp, wysoka woda gruntowa albo grunt organiczny oznaczają wymianę gruntu lub głębsze fundamenty. Badania geotechniczne kosztują ułamek tej kwoty, a robi się je przed zakupem działki.
Przyłącza. Prąd, woda i kanalizacja bywają tanie, gdy sieć biegnie w granicy działki. Przy kilkudziesięciu metrach od granicy rachunek rośnie o kilkanaście tysięcy złotych.
Zmiany w trakcie. Przesunięcie ściany po wykonaniu instalacji to podwójna praca. Zmiany kosztują najmniej na etapie projektu.
Ceny materiałów. Między kosztorysem a zakupem mija czasem pół roku. Dlatego w umowie warto zapisać, kto ponosi ryzyko wzrostu cen.
Nasz kosztorys jest zamknięty. Cena z umowy nie rośnie bez pisemnego aneksu, nawet jeśli materiały u dostawców zdrożeją w trakcie budowy.
